Los propietarios ya no están obligados a pagar las cuotas pendientes de la comunidad si han pasado cinco años

• Àlex Roig

  Periodista - Barcelona

Actualizado el 21/09/2026 20:12 CEST

En el día a día de las comunidades de vecinos surgen muchas cuestiones relacionadas con el mantenimiento de los edificios. Desde las reuniones de las juntas de propietarios hasta la aprobación de derramas extraordinarias, pasando por las reparaciones del ascensor o la limpieza de las zonas comunes. Y es que todo ello requiere una organización económica y unas aportaciones mensuales por parte de los propietarios.

Imagen de la fachada de una comunidad de vecinosPexels

Sin embargo, en casi todas las comunidades han surgido alguna vez conflictos a la hora de pagar. Hay propietarios que se retrasan con las cuotas, otros que dejan de abonarlas durante meses y algunos que se niegan a pagar una derrama porque no están de acuerdo con ella. Son situaciones que pueden acabar generando deudas que la comunidad tarda años en reclamar.

En este contexto, el Tribunal Supremo estableció, mediante una sentencia del 3 de junio de 2020, que las acciones para reclamar las cuotas impagadas de la comunidad prescriben a los cinco años. La resolución aclaró una cuestión que había generado discrepancias entre los tribunales, algunos de los cuales consideraban aplicable el antiguo plazo de 15 años.

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Esta interpretación se fundamenta en el artículo 1966.3 del Código Civil, que fija un plazo de cinco años para reclamar determinados pagos periódicos. Las cuotas comunitarias entran dentro de esta categoría, por lo que el tiempo comienza a contar, con carácter general, desde que cada cantidad puede exigirse. Así, debe comprobarse individualmente el vencimiento de los recibos pendientes.

Eso sí, cabe remarcar que las deudas no prescriben automáticamente por el simple hecho de haber transcurrido cinco años. Si la comunidad presenta una reclamación judicial o extrajudicial válida antes de que venza el plazo, la prescripción puede interrumpirse. Lo mismo ocurre si el propietario reconoce la deuda, tal como establece el artículo 1973 del Código Civil.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez García, durante un acto celebrado en la sede de UGT, en MadridKiko Huesca / EFE

De este modo, un propietario que reciba una reclamación por cuotas antiguas deberá comprobar cuándo vencieron y si existieron actuaciones que interrumpieran la prescripción. Si la deuda continúa siendo exigible, la comunidad puede reclamar su pago mediante el procedimiento monitorio contemplado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, que también permite reclamar gastos extraordinarios.

Por último, es importante señalar que el plazo de cinco años no aplica a toda España. En Catalunya, por ejemplo, la situación es diferente, ya que cuenta con su propio Código Civil. Aunque la Audiencia Provincial de Barcelona estableció en 2019 un criterio de 10 años, varias sentencias posteriores han aplicado un plazo de tres años, incluida una de mayo de 2026.

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